http://toushi1000.blog51.fc2.com/ これからは「バリュー投資や成長株投資」などで儲けていけたら幸せ。 誰かに、「このブログいい」と言ってもらえるような投資家になりたい。 ja http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-21.html ■ブログ「投資の金メダル」の紹介「投資の金メダル」では、経済的独立に必要なお金6,200万円達成！を目標とし、年率10％を目指した資産運用を実践していきます。なぜ、6,200万円なのか？は、「経済的独立に必要なお金はいくらか？」を読んでくださいね。また、そのために必要な利回りは、「モーニングスター」のサイトで簡単に計算できますよ。それでは、目標達成に向けて“地道”に頑張りま～す。１．資産運用方針　　　⇒資産運用方 ■ブログ「投資の金メダル」の紹介
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８．書籍の紹介
９．日記・雑記 ]]> もくじ 2008-01-01T00:00:00+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-310.html 建築士の先生と無事に契約が完了しました。これまで、100棟以上の収益物件を設計されています。収益物件は企画が最も大事になるでしょうから、その企画の大部分占める設計に関しては、今後もパートナーの一員として協力して頂ける方が良いなぁって思っておりました。やはり、今後のパートナーとなる方とは信頼関係が最も重要になると思います。なので、この先生とは十分な信頼関係を築けると思い、めでたく契約に至りました♪設計料 建築士の先生と無事に契約が完了しました。これまで、100棟以上の収益物件を設計されています。収益物件は企画が最も大事になるでしょうから、その企画の大部分占める設計に関しては、今後もパートナーの一員として協力して頂ける方が良いなぁって思っておりました。

やはり、今後のパートナーとなる方とは信頼関係が最も重要になると思います。なので、この先生とは十分な信頼関係を築けると思い、めでたく契約に至りました♪

設計料は工事金額の○％という契約の仕方で、この中には設計費、融資交渉、設計管理が含まれています。とりあえず、融資交渉をして頂けるということで安心しました。事実、多忙なサラリーマンの私が、銀行と折衝する時間を取ることは難しいなぁって思ってましたので・・・口べたでもありますし・・・

先生に、どのような物件を建てることができるのか？融資は付くのか？を聞いてみたところ、この土地の建蔽率は60％、容積率は200％なので、それなりの賃貸物件の建築は可能だけれども、融資に関しては相当難しいというご回答でした。

げーっ！結構ショック！自分の考えが甘かったのかぁぁぁ・・・まあ、そんな事を言わずに、先生ナントカよろしくお願いしま～す。。。

という事で、設計料の前払い金50万円の支払いも済ませましたが、ちょくちょく大金が飛んでいくと変な恐怖感が出てきます～ね・・・お～怖わ！ ]]> 不動産投資 2007-08-14T00:44:33+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-309.html 私も、これから現実的に不動産投資を始めようとしている訳で・・・なので、基礎的な部分からもう一度勉強しなければと思っております。でも、不動産投資の収益率の計算なんかは、株式投資と比べれば単純な気がします。基本的に、不動産の価格とその不動産から生み出される収益、その不動産投資に掛かる経費が分かれば計算できます。不動産投資の表面利回りとは、１年で得られる収益÷不動産取得額　ですね。例えば、月額5万円の家賃 不動産投資を始めようとしている訳で・・・なので、基礎的な部分からもう一度勉強しなければと思っております。

でも、不動産投資の収益率の計算なんかは、株式投資と比べれば単純な気がします。基本的に、不動産の価格とその不動産から生み出される収益、その不動産投資に掛かる経費が分かれば計算できます。

不動産投資の表面利回りとは、１年で得られる収益÷不動産取得額　ですね。

例えば、月額5万円の家賃が見込める４室のアパート１棟の年間の収入は、4室×5万円×12ヶ月＝240万円です。そのアパートを2,400万円で購入した場合の表面利回りは、240万円÷2,400万円＝10％となりますね。

経費を考慮しなければ、10年で投資額を回収できるということですから、株式投資的に言えば、PER10倍ということですね。

ただし、実際には、不動産管理費や固定資産税、修繕費、借入金利、空室ロスなどが発生するので、実際に手元に残るお金がどの程度になるか事前に計算してみることが大事ですね～。

また、日本においては、建物の資産価値は、年月の経過とともに必ず減少していくものですから、資産価値の減少も考慮しなければいけませんね～。

まあ、頭の中を整理しながら、少しずつ勉強していきま～す。 ]]> 不動産投資 2007-07-17T22:58:17+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-308.html 土地の所有権移転登記が完了し、初めての土地所有者となりましたぁぁぁ。早速、謄本で確認しようと近くの法務局に行きましたが、なんと印紙代が１筆1,000円！！　2筆ありますので、計2,000円！！　なんで、自分の土地の謄本を取り寄せるのに2,000円も払うの？って思いながらも、しぶしぶ支払いました。。。登記の際にも、登録免許税や司法書士報酬など結構な諸経費を支払ってますので、なんだかんだとお金が掛かりますね～。次は、 土地所有者となりましたぁぁぁ。

早速、謄本で確認しようと近くの法務局に行きましたが、なんと印紙代が１筆1,000円！！　2筆ありますので、計2,000円！！　なんで、自分の土地の謄本を取り寄せるのに2,000円も払うの？って思いながらも、しぶしぶ支払いました。。。

登記の際にも、登録免許税や司法書士報酬など結構な諸経費を支払ってますので、なんだかんだとお金が掛かりますね～。

次は、不動産取得税ですかぁ～。。。

この不動産取得税・・・通常は固定資産評価額×4％ですが、平成21年3月31日までに取得すれば、税率3％です。更に、平成21年12月31日までは、半額となります。土地購入をお考えの方は、お早めに！

また更に、住宅新築用に土地を購入した場合は、最低4万5,000円の控除が受けられますが、土地を購入してから60日以内に県税事務所に不動産取得の申告書を提出しなければいけないそうなので、忘れないようにしよっと！ ]]> 不動産投資 2007-07-12T22:13:31+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-307.html ここ１ヶ月間、人生最大の選択？をするに至り、かなり精神的に負担がかかる日々を送ってきましたが、決めました。。。マンション新築しま～す！って言うか、建てるつもりです。。。薄給の私に融資が付くかどうかわかりませんので。。。とりあえず、土地を購入することにしました。幸いにも安く譲ってくれる事になりましたので、最悪は土地の転売で元は取れるかなぁって感じです。もうひとつの逃げ道としては、建売住宅ですかね～。 人生最大の選択？をするに至り、かなり精神的に負担がかかる日々を送ってきましたが、決めました。。。

マンション新築しま～す！って言うか、建てるつもりです。。。

薄給の私に融資が付くかどうかわかりませんので。。。

とりあえず、土地を購入することにしました。幸いにも安く譲ってくれる事になりましたので、最悪は土地の転売で元は取れるかなぁって感じです。

もうひとつの逃げ道としては、建売住宅ですかね～。戸建住宅程度であればたぶん融資も付くと思いますので。。。

でも、目指すはキャッシュフローを生むマンションですから、難しいとは分かっていても、諦めずに何十社でも銀行を廻って何とか融資を得たいと思ってます。

頑張りま～す！ ]]> 不動産投資 2007-06-30T00:08:21+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-306.html 陸上の「為末 大」さんのコラム「為末大“侍”投資道」を初めて読みました。しか～し！残念ながら4月で連載終了してましたぁぁぁ。。。為末大さんと言えば、株でかなり儲けた人ってだけのイメージがありましたが、このコラムを読む限りは、シッカリとした考えを持っている方だなぁと思いましたね～。全てのコラムが素晴らしく、どれも納得！同感！って感じでしたが、今回は第14回のコラム「宝くじ」を紹介したいと思います。私が理解 為末 大」さんのコラム「為末大“侍”投資道」を初めて読みました。しか～し！残念ながら4月で連載終了してましたぁぁぁ。。。

為末大さんと言えば、株でかなり儲けた人ってだけのイメージがありましたが、このコラムを読む限りは、シッカリとした考えを持っている方だなぁと思いましたね～。

全てのコラムが素晴らしく、どれも納得！同感！って感じでしたが、今回は第14回のコラム「宝くじ」を紹介したいと思います。

私が理解した内容を簡潔に書いてみますと・・・

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スポーツや教育の世界でも、金銭面的に将来どれだけの確率でどれだけのリターンをだせるのかというような投資収益性の考え方が広まっている。しかし、この世の流れに全く当てはまらないもの・・・それはギャンブルの世界！！

人々が、宝くじやマイホームを購入する理由は、それ自体に希望や幸福感などを求めるためであり、幸せというものは非効率で非合理な投資や消費の中にあるかもしれない。

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こんな感じだと思います。

私が記憶しているギャンブルの還元率は、宝くじ50％・・競馬は75％・・パチンコ95％・・・です。これをリターンに言い換えると、宝くじ－50％・・競馬－25％・・パチンコ－5％・・ですね。要するに、リターンは全てマイナスなので、やればやるだけ損をするって事ですね。

このような投資収益性の面から見て非効率なギャンブルは、希望・ワクワク感・ドキドキ感・興奮・暇つぶしなどにお金を払っているってことになります。

同様に考えると、生命保険も同じですね。「死んだ時＝宝くじが当たった時」にお金が貰えるように毎月くじを買っているようなものです。平均的な生命保険の還元率は85％程度と聞いたことがありますが、これは正しいかどうか分かりません。でも、まあそんなもんでしょう。。。

株式の短期売買も理論的には、売買手数料分のマイナスリターンですね。還元率で言えば99.5％～99.9％程度だと思います。他のギャンブルに比べれば全然マシですね。ただし、この場合は、インフレ率程度のリターンは捨てていることになるんじゃないでしょうか？

このリターンを拾っている者こそが、市場の効率性を重視した投資家なのだと思います。なので、インデックス投資は退屈なんでしょうね～。 ]]> 投資法全般について 2007-06-21T23:51:18+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-305.html 共に相互リンクして頂いているrennyさんとAKIさんが、インデックス投資についてのお考えを記事にされていますね。有名なお二人の考え方に非常に興味を持ちましたので、若輩者の私も考えてみることにしました♪AKIさんは「インデックス投資の問題点」という記事の中で、インデックス投資の問題点は「キャッシュアウトばかりでキャッシュインがない」と言うことだと述べられています。要するに、インデックス投資はキャピタルゲイン重 rennyさんとAKIさんが、インデックス投資についてのお考えを記事にされていますね。有名なお二人の考え方に非常に興味を持ちましたので、若輩者の私も考えてみることにしました♪

AKIさんは「インデックス投資の問題点」という記事の中で、インデックス投資の問題点は「キャッシュアウトばかりでキャッシュインがない」と言うことだと述べられています。

要するに、インデックス投資はキャピタルゲイン重視の投資なので、希望的な部分が多すぎるという意味だと理解しました。私も同感です。。。

そもそもインデックス投資とは米国の発想だと聞いたことがあります。確かに、米国のダウ工業株平均は80年間きれいな右肩上がりだと記憶しております。逆に、我が国の日経平均は、お世辞にもきれいな右肩上がりだとは言えません。

米国が80年間きれいな右肩上がりのチャートを描いているからと言って、今後も右肩上がりが続くという理由にはならず、あくまでも過去の出来事に過ぎないですよね～。今後80年間右肩下がりってこともあるかもしれませんから・・・・なので、キャピタルゲイン重視は、希望への投資ということですね。

rennyさんは「インデックス投資は決して最良の投資法ではない？」という記事の中で、AKIさんが指摘した「インデックス投資はキャピタルゲインに集中してしまっており、キャッシュフローの概念が欠落」に異論を唱えられています。

rennyさんがインデックス投資を行う際のキャッシュフローの概念は「本業の収入からキャッシュを産み出し、そのキャッシュをインデックスなどの投資に廻すこと」だと理解しました。

なるほど、そんな考え方もあるのか～なんて思いました。やはり本業の収入がシッカリしており、本業に集中されているからこそのお考えですね～。

私の場合は、本業の収入がシッカリしておらず、今後も不安が大きい・・・もし、大きな病気にでもなったら収入が一切途絶えてしまう・・・などを考えると、やはり収入を得る方法が自分の労働のみという状態は、かなりリスクが大きいと感じており、インカムゲインを得ることができる投資によって労働以外の収入を確保したいと考えています。

従って、私の置かれている状況から判断するとインデックス投資は合わない！！ということになりますね～。まあ、人生色々、投資も色々ということで・・・オシマイ。。。 ]]> 投資法全般について 2007-06-06T22:50:01+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-304.html 「トレンドラインに身を任せて」のbowlerさんが、退職金についての記事を書かれています。退職金をライフプランに加えるべきでないという内容だと理解しております。同感です。。。でも・・・私の会社は心配無用！！・・・退職金制度がありませんから～残念！！・・・ん？多分無いと思う・・・無いだろう・・・無いハズ・・・？？？うちの会社の就業規則って何処にあるの？・・見たことな～い！！要するに、これまでの退職者が退職 トレンドラインに身を任せて」のbowlerさんが、退職金についての記事を書かれています。退職金をライフプランに加えるべきでないという内容だと理解しております。同感です。。。

でも・・・私の会社は心配無用！！・・・退職金制度がありませんから～残念！！・・・ん？多分無いと思う・・・無いだろう・・・無いハズ・・・

？？？うちの会社の就業規則って何処にあるの？・・見たことな～い！！

要するに、これまでの退職者が退職金を貰っていないというウワサとか、うちは退職金が無いというウワサによって、いつの間にか「退職金制度無し」って勝手に思ってました。。。

更に、恐ろしいことに有給休暇があるのかどうかも分かりません。これは多分あるんでしょうけど、さて何日なのかな？

まあ、就業規則を見たこと無いから知らないのも当然ですね～。

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周知義務（労働基準法第106条）

使用者は、労働基準法及び労働基準法に基づいて発する命令の要旨、就業規則、労使協定、裁量労働制に係る労使委員会の決議等を、常時各作業場の見やすい場所へ掲示し、又は備え付けること、書面を交付することその他の命令で定める方法によって、労働者に周知させなければなりません。

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げっ～！法律に従っていれば、労働者が就業規則を知らないこと自体が異常ですね～。っていうか法律違反！

でも、会社に就業規則見せてくださいなんて言ったら痛い目を見そうで怖いです・・ハイ。。 ]]> 日記・雑記 2007-05-28T23:07:13+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-303.html ポジションがほとんど無い状態なので、この機会に投資を一から考えようと思っているのですが、さて何から考えて良いやら・・・全く頭が整理できていない状態ですが。。。とりあえず、投資を始めてから約2年間で感じたことは、投資先ってものは株式以外にも沢山あるんだなぁと思いました。株式、債券、投資信託、商品先物、為替、リート、不動産、馬主、ゴルフ会員権・・etcまた、それぞれに様々な投資手法が存在するので、まさに自
とりあえず、投資を始めてから約2年間で感じたことは、投資先ってものは株式以外にも沢山あるんだなぁと思いました。

株式、債券、投資信託、商品先物、為替、リート、不動産、馬主、ゴルフ会員権・・etc

また、それぞれに様々な投資手法が存在するので、まさに自分に合った投資先＆投資手法が選び放題って感じです。

でもでも、殆どの人々が株式投資から始めているんじゃないでしょうか？こんなに投資先が沢山あるのに・・・。

どうしてでしょうか？・・・「債券？儲からんよ」　「商品先物？破滅するよ」　「為替？たった数円の動きで儲かるわけがない」　　「リート？何それ」　「不動産？金持ちが買うもの」　「馬主？金持ちの遊び」　「ゴルフ会員権？時代遅れ」

まあ、こんな感じで・・・結局、「株式投資？儲かりそう、小額でＯＫ、皆がやっている」から始まり、銘柄選択の面白さ、予想が的中した時の快感などからどんどんのめり込んで行くんですよね～。

だって、自分の買った銘柄が次の日から爆上！なんてことになったら大興奮ですもんね～。私は、その昔、パチンコですご～く散財していましたが、まさに777大当たり！って気分です。

でも、やっぱりこれではパチンコと同じくギャンブルなのでダメだと思っています。資産の時価の拡大よりも、資産から生み出されるキャッシュフローの増大に注意を払うべきだと思っています。

なので、株式に投資する際には配当などのインカムゲイン、もしくは企業の内部保留をみなし配当と考えて投資することが基本かなって思っております。

他の投資先でも、基本は同じくキャッシュフローが大事だと思いますので、その点を考えると

配当性向が低い日本株　＜　配当性向が高い外国株　＜　若干のレバレッジを利かしたＦＸ　＜　高レバレッジを利かした不動産投資

が、今現在の私の中の魅力を感じる順位です。。。 ]]> 資産運用について 2007-05-26T23:47:45+09:00 manuw FC2-BLOG http://toushi1000.blog51.fc2.com/blog-entry-302.html 企業倫理のセミナーに参加しました。その中で、私が大変感銘を受けたお話を紹介します。「松坂の一夜」というお話です。ネットで検索したら話の内容を掲載しているサイトを見つけましたので、詳しくは、こちらを読んでください。要点だけ説明しますと・・・本居宣長という方が「古事記」を研究しようと古本屋によく通っていました。ある日、その古本屋に加茂真渕という方が立ち寄られましたが、残念ながら宣長は会うことが出来ませ 企業倫理のセミナーに参加しました。その中で、私が大変感銘を受けたお話を紹介します。

「松坂の一夜」というお話です。ネットで検索したら話の内容を掲載しているサイトを見つけましたので、詳しくは、こちらを読んでください。

要点だけ説明しますと・・・

本居宣長という方が「古事記」を研究しようと古本屋によく通っていました。ある日、その古本屋に加茂真渕という方が立ち寄られましたが、残念ながら宣長は会うことが出来ませんでした。後を追っかけたのですが・・・

その後、二人は一度だけ松坂の旅館で会うことが出来ましたが、宣長が真渕に教わったことは「万葉集を勉強しなさい」ということだけ・・・あれれ！

しかしながら、この１回だけの「であい」が、後の「古事記伝44巻」の執筆へと発展したのでした・・・チャンチャン

このお話をした後、講師の方は「純情（すなお）な心で志を持て！」と述べられました。要するに、素直より積極的な純情（すなお）な心で、常に目標を高く持って行動すれば、自ずと道は開けると言うことだと解釈しました。

本居宣長は、「古事記」を研究したいという高い志を持って、それを行動に移していたからこそ、加茂真渕先生に会うことが出来ました。しかも、その先生のアドバイスを純情（すなお）な心で受け止めたので、すばらしい著書が出来たということですね。

私たちも、日々色々な人々と出会いますが、その出会いを生かすも殺すも自分次第！ということが、よ～く分かりました。

キーワードは「純情（すなお）な心で志を持て！」ですね。。。 ]]> 日記・雑記 2007-05-17T23:41:10+09:00 manuw FC2-BLOG