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 神南1丁目の空きビル取得-アーバン-
2006年08月17日 (木) | 編集 |
アーバンコーポレイションの第1四半期の決算内容を見ても、どのような物件を保有したり、売却したりしたのか全く分からなかった(というよりも全く理解していなかったことに最近気づいた)ので、どうしたものかと困っていたら・・・

いつも、すご~く為になるコメントをして頂く鴨(かも)さんから、「日経不動産マーケット情報などでも少しは情報を得ることができるよ」とのアドバイスを頂いたため、早速チェックしてみると、偶然にもアーバンの情報が載っていました。


アーバンコーポレイションは2006年2月、渋谷区神南1丁目にあるセンチュリープラザの信託受益権をアイディーユーから取得した。4月に信託を解除して、現物で所有している。用途は未定だ。


ですって。その詳細は・・・・ガーン!?会員登録が必要!日経不動産マーケット情報の年間購読料15万円が必要!なので、詳細までは見ることが出来ませんでした。

まあ、この情報が得られただけでも良しとしよう!
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 アーバンコーポレイション第1四半期決算発表
2006年08月09日 (水) | 編集 |
今日は、アーバンコーポレイションの19年3月期第1四半期決算発表がありました。

平成19年3月期の第1四半期の業績(単位:百万円)
     売上高 経常利益 当期純利益
1Q実績 14,772 7,713 4,348
中間予想 32,500  7,700  4,500
通期予想 116,000 43,000 25,000

今回の1Qでは、不動産流動化事業の物件売却が進んだため、利益に大きく貢献した結果、中間予想の利益計画を達成してしまいました。順調なようですね。

ただ、売上の計上時期によって、四半期毎の業績が大きく変わるだろう事から、中間決算も順調にいくかどうかは分からないですね。とりあえず、今回の1Qは順調だったって事がわかってホッとしました。

アーバンの決算をみる場合、やはり前期の期ずれ分を考慮する必要があるのでしょう。売上高130億円、純利益で72億円程度だと思うので、この分は中間決算以降に含まれるのだと思います。

ちなみに、通期予想希薄化後EPS108円で計算した場合の、現在の株価1,329円に対するPERは12.3倍となります。でも、期ずれが無かった場合のEPSは76.9円となったであろうから、現在の株価は、本来は、PER17.3倍程度で評価されていると考えるべきなのかもしれません。

最後に、まだまだ勉強不足&無知のためだと思うのですが、アーバンの決算書を見ても、内容が今ひとつ理解できません。今回の決算内容について、ご意見を頂きたいのですが・・・。
 アーバンコーポレイション決算発表!
2006年05月24日 (水) | 編集 |
今日の日経平均は、凄かったですね。前日比+308円の15,907円となりましたので、前日の「」をあっという間に埋めてしまいました。なので、この窓は「4.Exhaustion Gap」であった可能性が高いのですが、明日からトレンド転換となるのでしょうか?ちょっと楽しみですね。

今日は、おさわがせアーバンの18年3月期の決算発表がありました。

【18年3月期】  (百万円)
売上高 経常利益 当期純利益
64,346  10,677   7,868

前回の下方修正発表の内容とほぼ同じでした。また、19年3月期の予想も全く同じでした。今期の予想については、少し上乗せがないかなぁなんて期待していましたので、ちょっと残念です。まあ、色々とあったので強気な予想は控えたと考えたいですね。それでは、前回の中期計画のおさらいをしておきます。

【中期計画】   (百万円)
業績予想 売上高 経常利益 当期純利益
19年3月  113,000  43,000  25,000
20年3月  137,000  40,000  23,000

今期(19年)の売上高は、前期の130億円をスライドさせているため、実際の利益は178億円だったハズと考えた場合、EPSを換算すると79円程度(希薄化を考えない場合)でしょうか?なので今日の終値1,323円に対するPERは実質16.7倍と考えられます。

来期(20年)の場合は、EPS100円程度と考えられるため、需給がよければPER20倍の株価2,000円程度になることを将来的に願っております。(っていうかお願いします)


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 アーバンコーポレイション業績予想の修正発表
2006年05月18日 (木) | 編集 |
おさわがせのアーバンコーポレイションが、平成18年3月期の業績予想を下方修正しました。

業績予想 売上高 経常利益 当期純利益(百万円)
前回発表  76,500  22,600  15,000
今回発表  64,300  10,600  7,800

増減率▽48%!?アーバンやっちゃったか?なんてビックリしましたが、同時に発表された中期計画で救われました。

【中期計画修正前】
業績予想 売上高 経常利益 当期純利益(百万円)
19年3月  100,000  30,000  17,500
20年3月  137,000  40,000  23,000

【中期計画修正後】
業績予想 売上高 経常利益 当期純利益(百万円)
19年3月  113,000  43,000  25,000
20年3月  137,000  40,000  23,000

要するに、18年3月期の下方修正分の売上げが、そっくりそのまま19年3月期に計上されるということです。しかも、トーマツからは特別目的会社を活用した事業モデルは適正で、違法性は無いとの見解も得ているとの事です。なので、今日は安心感からS高ってことです。とりあえず、ホッとしました。

・・・独り言・・・
「昨日のドイツ証券のレーディング停止、本日の投売り真っ最中での場中の発表、最低転換価格1,800円の転換社債引受手のドイツ銀行など一連の流れがあったようにも思える。そうなれば、株価が1,800円未満であっても権利行使の指図があるかもしれない(←ドイツは十分に儲けたから)」なんて勝手な空想をしております。


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 アーバンコーポレイションについて考える
2006年04月19日 (水) | 編集 |
今日は、アーバンコーポレイションについて考えてみます。
4月19日の終値1,706円 前日比-47
日経が上げている中でこの下げ、なかなか厳しいです(悲)。

さて、2006年3月期の決算発表を5月16日に控え、ちょっと気が早いですが、これまでの財政状況を確認してみます。(B/S図)

BS(アーバン001)

資本が30%と若干少ないような気がしますが、特に問題ないようですね。前回の記事(4/9)で比較したアセットとダビィンチのB/Sの特徴を比べてみると、アセットの方に似ているようです。2006年3月期がどの様に変わっているのか、変わっていないのか注目したいです。

2006年3月期の当期利益は150億円を見込んでいますから、EPSは、現在の株数約2億2600万株で除して、66.37円となります。今日の終値でPER=25.7倍程度ですね。さて、今期はどれくらいの予想を出してくるのでしょうか?

2006年3月期は、すでに中期計画の2008年3月期の経常利益200億円を2年前倒しする予定ですので、今期は予想がつきません。ちなみに、四季報の予想では、経常利益295億円、純利益176億円EPS=78.3円となっています。今日の終値でPER=21.8倍程度ですね。

でも、ここで注意したいことがあります。この四季報の予想EPS=78.3円は、増資による希薄化を含んでいないことです。

まだ、転換されていない新株予約権をピックアップしてみました。
     名称       日付   総額  転換価格 株数  希薄率
第1回新株予約権  H12/6/23  不明  210円  不明   不明
ストックオプション  H16/6/3  未定   未定  1,000万株 4.4%
ストックオプション  H16/9/28 約350億 371円  950万株 4.2%
ストックオプション  H17/5/17  未定   未定  2,000万株 8.9%
第2回新株予約権  H18/2/9  300億円 1,800円 1,670万株 7.4%
ストックオプション  H18/4/20  未定   未定  1,940万株 8.6%

希薄率は、現在の総株数約2億2600万株に対するものです。合計すると33.5% 20.2%というトテツモナク大きな希薄化が待っているということになります。(第1回新株予約権は調べ切れなかったので加えていません)

ただし、ストックオプションの権利行使期間は、平成19年7月1日から平成26年6月28日までなので、あまり気にせず、これ位の株数が平成26年までに増えるっていう事だけ分かっていればいいのかなあって思います。成長力で十分カバーしてくれることでしょう

ただし、第2回新株予約権の300億円分は平成20年2月8日までに必ず転換されるであろうから、この分の希薄化7.4%(当初下限行使価格1,800円の場合)はROEの算出の際に加味しておくべきでしょう。

したがって、2007年3月期の四季報の予想EPS=78.3円は希薄化後、EPS=71.2円、現在のPER=24.0倍と置き換えることになります。

ちなみに、4月20日は1,940万株のストックオプションの行使金額が決定します。明日4月20日の終値が、3月取引全日の終値の平均値1,794円×1.05=1,884円を上回ったら、その4月20日の終値になりますが、今の株価からして無理でしょう。でも、あまり気にすることでもありません。

今日の記事の内容でちょっと自信の無いところもあります。間違いがあったら、すみません。


『2006年4月23日修正』
鴨(かも) さんから、間違っているとのご指摘を頂きました。すみません勉強不足でした。希薄率について、同じストックオプションを計算に加えていたようです。鴨さん、ありがとうございました。アーバンをこれからも一緒に応援していきましょうね。


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 アーバンコーポレイション上方修正
2006年04月10日 (月) | 編集 |
アーバンが上方修正を発表しました。えっ売上高だけ!?

【平成18年3月期の業績予想】
会社予想 売上高  経常利益 当期純利益 (百万円)
 前回   68,800   22,600    15,000
 今回  76,500  22,600   15,000

ハイ、売上高だけです。売上高だけって微妙ですよね。売上高に対する利益率が減る訳ですから。でも、3Qが

【平成18年3月期の第三四半期】
 売上高  経常利益 当期純利益 (百万円)
 28,505    6,402     5,594

だった訳ですから、物件の引渡し時期が第4四半期に集中するからといって、進捗率から考えると下方修正もありうるかな?って考えていた人もいたハズ。そう考えると、今回の上方修正は通期業績達成の安心感が漂うんじゃないかと思いますが・・・しかも、最終的には売上高の修正に伴う分の利益の修正もあったりして。(←自分勝手な考え)


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