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 不動産証券化を勉強しなきゃ!(其の一)
2006年08月30日 (水) | 編集 |
前回の記事で、不動産証券化には大きく分けて、資産流動化型証券化資産運用型証券化があると述べましたが、今日は、その資産流動化型証券化について勉強します。参考にする書籍は、図解 不動産証券化のすべてです。

§1. 資産流動化型証券化の仕組み

まず、資産流動化型証券化は、企業が本社ビルなどを証券化するのが代表的な例で、まず、オフバランスしたい不動産があり、SPC(特別目的会社)に売却することによって資金調達を実現するものです。

では早速、資産流動化型証券化の流れを見てみましょう!

1.不動産の所有者であるオリジネーターは、証券化の取りまとめ役であるアレンジャーに証券化を依頼します。

2.アレンジャーは、不動産の購入・売却と賃貸事業のみを行うSPC(特別目的会社)を用意します。

3.SPCは、金融機関や投資家から、社債・借入(デット)と出資(エクイティ)を受け入れ、当該不動産を購入する資金を調達します。

4.オリジネーターは、SPCに当該不動産を売却し、代金を得ます。

5.SPCは、この不動産を借りているテナントから賃料を受け取り、これを原資に、維持管理コストの支払い、借入などの利払い、エクイティ投資家への配当を行います。

6.社債や借入の期限到来に合わせて不動産を売却し、売却代金を支払い、社債や借入を返済した後、残余をエクイティ投資家に配当します。

こんな感じです。ちょっと難しいようにも思えますが、以前のアセットの不動産ファンド組成を題材とした記事と合わせてみると分かり易いかもしれません。

でも、このアセットの例が、資産流動化型証券化なのか微妙ですが・・・。
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 不動産証券化を勉強しなきゃ!
2006年08月22日 (火) | 編集 |
前回の記事でアセットの不動産ファンド組成を題材にして、不動産の証券化について少し勉強しましたが、まだまだ不動産証券化(流動化)は奥が深く、ほとんど理解していない状態だと最近つくづく思ったため、

図解 不動産証券化のすべて

という本で、一から勉強することにしました。「図解」と題名にあることから、分かりやすく解説されていることを望んでいますが・・・

やはり、不動産証券化の仕組みを十分に理解しないと、アセットやアーバンを理解することもできないですよね~。

少しだけ読んでみたところ、不動産証券化には大きく2つ形態があるそうです。それは、

資産流動化型証券化
資産運用型証券化

だそうです。①は「モノありきの証券化」、②は「カネありきの証券化」と書いてありますが、どんな物なのか?理解できたら、また記事にしてみます。
 不動産流動化って何?
2006年03月30日 (木) | 編集 |
アセットマネジャーズは3月30日に「高齢者向け施設を対象とした不動産ファンド組成に関するお知らせ」を発表しました。

その内容は、「アセッツマネジャーズおよび投資家からの出資と、新生銀行およびイーバンク銀行からのローンによって39億円の資金を調達し、株式会社さわやか倶楽部が所有する高齢者向け施設6物件を購入して不動産ファンドを作りました」と、簡単に書けばこんな内容でしょうか。

ここで、この今回のアセットの例を使って不動産ファンドの組成を簡単に説明してみます。(間違っていたら指摘してください)

1.まず、ビークルと言われるペーパーカンパニーの様な会社を設立する。(今回の場合、さわやか特定目的会社という)

2.その「さわやか特定目的会社」は、アセットからの出資、その他投資家からの出資、新生銀行からのローン、イーバンク銀行の社債引受により、合計39億円の資金を調達する。

3.さわやか特定目的会社」はその資金で株式会社さわやか倶楽部が所有する高齢者向け施設6物件を購入する。

4.さわやか特定目的会社」は、その運用をアセットに委託する。

こんな感じだと思います。

それでは、アセットはこのファンドをこの先どうして行くのでしょうか?
普通に考えると、更なる資金調達により老人ホームなどの施設を購入して、ファンドの規模を大きくし、500億円程度になったらREITにビークル(さわやか特定目的会社)を上場させる。上場させることによって、一般投資家からの更なる資金調達によりファンドを更に大きくする。

次に、アセットの収益源は何でしょうか?
それは、さわやか特定目的会社より委託を受けたファンド運用手数料になります。その他に出資分の配当や、そのファンドを売った場合の差益などがあると思います。

今さらですが、不動産流動化は、最低限の固定資産に出資するだけで、大量の投資用不動産を購入できるすばらしい事業だと思いました。

最後に、視点を変えて、老人ホームなどを売った「株式会社さわやか倶楽部」にはどんなメリットがあるのでしょうか?

それは、今後の高齢化社会に対応し、生き残っていくためには、更なるサービスの向上や新たな事業展開が必要になってきます。そのような場合に資金が必要であるため、自社施設を売って資金を調達できるメリットがあります。今回は39億円という事ですね。また、今後の金利上昇局面では、固定資産税も増えていくことですから、固定資産税を支払う必要の無いメリットもあるのでしょう。

分かったことや、私的な意見を書きましたので、もし違っていたり、別の意見があれば教えてくださいね。こちらの勉強にもなりますので。


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