2007年08月14日 (火) | 編集 |
建築士の先生と無事に契約が完了しました。これまで、100棟以上の収益物件を設計されています。収益物件は企画が最も大事になるでしょうから、その企画の大部分占める設計に関しては、今後もパートナーの一員として協力して頂ける方が良いなぁって思っておりました。
やはり、今後のパートナーとなる方とは信頼関係が最も重要になると思います。なので、この先生とは十分な信頼関係を築けると思い、めでたく契約に至りました♪
設計料は工事金額の○％という契約の仕方で、この中には設計費、融資交渉、設計管理が含まれています。とりあえず、融資交渉をして頂けるということで安心しました。事実、多忙なサラリーマンの私が、銀行と折衝する時間を取ることは難しいなぁって思ってましたので・・・口べたでもありますし・・・
先生に、どのような物件を建てることができるのか？融資は付くのか？を聞いてみたところ、この土地の建蔽率は60％、容積率は200％なので、それなりの賃貸物件の建築は可能だけれども、融資に関しては相当難しいというご回答でした。
げーっ！結構ショック！自分の考えが甘かったのかぁぁぁ・・・まあ、そんな事を言わずに、先生ナントカよろしくお願いしま〜す。。。
という事で、設計料の前払い金50万円の支払いも済ませましたが、ちょくちょく大金が飛んでいくと変な恐怖感が出てきます〜ね・・・お〜怖わ！
やはり、今後のパートナーとなる方とは信頼関係が最も重要になると思います。なので、この先生とは十分な信頼関係を築けると思い、めでたく契約に至りました♪
設計料は工事金額の○％という契約の仕方で、この中には設計費、融資交渉、設計管理が含まれています。とりあえず、融資交渉をして頂けるということで安心しました。事実、多忙なサラリーマンの私が、銀行と折衝する時間を取ることは難しいなぁって思ってましたので・・・口べたでもありますし・・・
先生に、どのような物件を建てることができるのか？融資は付くのか？を聞いてみたところ、この土地の建蔽率は60％、容積率は200％なので、それなりの賃貸物件の建築は可能だけれども、融資に関しては相当難しいというご回答でした。
げーっ！結構ショック！自分の考えが甘かったのかぁぁぁ・・・まあ、そんな事を言わずに、先生ナントカよろしくお願いしま〜す。。。
という事で、設計料の前払い金50万円の支払いも済ませましたが、ちょくちょく大金が飛んでいくと変な恐怖感が出てきます〜ね・・・お〜怖わ！
2007年07月17日 (火) | 編集 |
私も、これから現実的に不動産投資を始めようとしている訳で・・・なので、基礎的な部分からもう一度勉強しなければと思っております。
でも、不動産投資の収益率の計算なんかは、株式投資と比べれば単純な気がします。基本的に、不動産の価格とその不動産から生み出される収益、その不動産投資に掛かる経費が分かれば計算できます。
不動産投資の表面利回りとは、１年で得られる収益÷不動産取得額 ですね。
例えば、月額5万円の家賃が見込める４室のアパート１棟の年間の収入は、4室×5万円×12ヶ月＝240万円です。そのアパートを2,400万円で購入した場合の表面利回りは、240万円÷2,400万円＝10％となりますね。
経費を考慮しなければ、10年で投資額を回収できるということですから、株式投資的に言えば、PER10倍ということですね。
ただし、実際には、不動産管理費や固定資産税、修繕費、借入金利、空室ロスなどが発生するので、実際に手元に残るお金がどの程度になるか事前に計算してみることが大事ですね〜。
また、日本においては、建物の資産価値は、年月の経過とともに必ず減少していくものですから、資産価値の減少も考慮しなければいけませんね〜。
まあ、頭の中を整理しながら、少しずつ勉強していきま〜す。
でも、不動産投資の収益率の計算なんかは、株式投資と比べれば単純な気がします。基本的に、不動産の価格とその不動産から生み出される収益、その不動産投資に掛かる経費が分かれば計算できます。
不動産投資の表面利回りとは、１年で得られる収益÷不動産取得額 ですね。
例えば、月額5万円の家賃が見込める４室のアパート１棟の年間の収入は、4室×5万円×12ヶ月＝240万円です。そのアパートを2,400万円で購入した場合の表面利回りは、240万円÷2,400万円＝10％となりますね。
経費を考慮しなければ、10年で投資額を回収できるということですから、株式投資的に言えば、PER10倍ということですね。
ただし、実際には、不動産管理費や固定資産税、修繕費、借入金利、空室ロスなどが発生するので、実際に手元に残るお金がどの程度になるか事前に計算してみることが大事ですね〜。
また、日本においては、建物の資産価値は、年月の経過とともに必ず減少していくものですから、資産価値の減少も考慮しなければいけませんね〜。
まあ、頭の中を整理しながら、少しずつ勉強していきま〜す。
2007年07月12日 (木) | 編集 |
土地の所有権移転登記が完了し、初めての土地所有者となりましたぁぁぁ。
早速、謄本で確認しようと近くの法務局に行きましたが、なんと印紙代が１筆1,000円！！ 2筆ありますので、計2,000円！！ なんで、自分の土地の謄本を取り寄せるのに2,000円も払うの？って思いながらも、しぶしぶ支払いました。。。
登記の際にも、登録免許税や司法書士報酬など結構な諸経費を支払ってますので、なんだかんだとお金が掛かりますね〜。
次は、不動産取得税ですかぁ〜。。。
この不動産取得税・・・通常は固定資産評価額×4％ですが、平成21年3月31日までに取得すれば、税率3％です。更に、平成21年12月31日までは、半額となります。土地購入をお考えの方は、お早めに！
また更に、住宅新築用に土地を購入した場合は、最低4万5,000円の控除が受けられますが、土地を購入してから60日以内に県税事務所に不動産取得の申告書を提出しなければいけないそうなので、忘れないようにしよっと！
早速、謄本で確認しようと近くの法務局に行きましたが、なんと印紙代が１筆1,000円！！ 2筆ありますので、計2,000円！！ なんで、自分の土地の謄本を取り寄せるのに2,000円も払うの？って思いながらも、しぶしぶ支払いました。。。
登記の際にも、登録免許税や司法書士報酬など結構な諸経費を支払ってますので、なんだかんだとお金が掛かりますね〜。
次は、不動産取得税ですかぁ〜。。。
この不動産取得税・・・通常は固定資産評価額×4％ですが、平成21年3月31日までに取得すれば、税率3％です。更に、平成21年12月31日までは、半額となります。土地購入をお考えの方は、お早めに！
また更に、住宅新築用に土地を購入した場合は、最低4万5,000円の控除が受けられますが、土地を購入してから60日以内に県税事務所に不動産取得の申告書を提出しなければいけないそうなので、忘れないようにしよっと！
2007年06月30日 (土) | 編集 |
ここ１ヶ月間、人生最大の選択？をするに至り、かなり精神的に負担がかかる日々を送ってきましたが、決めました。。。
マンション新築しま〜す！って言うか、建てるつもりです。。。
薄給の私に融資が付くかどうかわかりませんので。。。
とりあえず、土地を購入することにしました。幸いにも安く譲ってくれる事になりましたので、最悪は土地の転売で元は取れるかなぁって感じです。
もうひとつの逃げ道としては、建売住宅ですかね〜。戸建住宅程度であればたぶん融資も付くと思いますので。。。
でも、目指すはキャッシュフローを生むマンションですから、難しいとは分かっていても、諦めずに何十社でも銀行を廻って何とか融資を得たいと思ってます。
頑張りま〜す！
マンション新築しま〜す！って言うか、建てるつもりです。。。
薄給の私に融資が付くかどうかわかりませんので。。。
とりあえず、土地を購入することにしました。幸いにも安く譲ってくれる事になりましたので、最悪は土地の転売で元は取れるかなぁって感じです。
もうひとつの逃げ道としては、建売住宅ですかね〜。戸建住宅程度であればたぶん融資も付くと思いますので。。。
でも、目指すはキャッシュフローを生むマンションですから、難しいとは分かっていても、諦めずに何十社でも銀行を廻って何とか融資を得たいと思ってます。
頑張りま〜す！
2007年05月12日 (土) | 編集 |
あれから暇さえあれば、不動産屋めぐりや金融機関訪問をしています。夜になればネットで見つけた物件の収支計算をするのが日課です。やはり、「これはいいかも？」って思った物件は、すぐにネットから消え去っていきます。でも、残っているものは、ずっ〜と残っています。
いろいろと訪問する中で、不動産屋さんや金融機関の方など、これからの良きパートナーとも出会えることが出来ました。不思議なことに、そこから人脈がどんどん広がって行くんですね〜。恐ろしいくらいに・・・・。
そのネットワークからは、大小様々な物件の情報が入ってきます。自分のコンテクスト（状況・入れ物）には到底及ばない高額な物件も・・・
不動産を投資として考えるならば小型物件かな？・・・でも事業として発展させていくには大型物件だろう？などと自問自答しておりますが・・・・この何となく重苦しい重圧感やプレッシャーは、やはり金額の大きさが原因です。
もしかしたら１億以上もの借金を背負うかもと考えると、背筋がぞくぞくする感じで、どう表現していいのか分かりません。
度々、分散投資？集中投資？の議論がなされますが、このプレッシャーから開放させるためには、やはり分散投資が良いでしょう。でも、チャンスが大きく口を開いていると感じる時には、そこに全力投球で立ち向かって行く勇気が必要だと思います。
で、どうするの？ってことですが・・・とりあえず、全資産売却して全てキャッシュにし、準備を整えて置きます。
いろいろと訪問する中で、不動産屋さんや金融機関の方など、これからの良きパートナーとも出会えることが出来ました。不思議なことに、そこから人脈がどんどん広がって行くんですね〜。恐ろしいくらいに・・・・。
そのネットワークからは、大小様々な物件の情報が入ってきます。自分のコンテクスト（状況・入れ物）には到底及ばない高額な物件も・・・
不動産を投資として考えるならば小型物件かな？・・・でも事業として発展させていくには大型物件だろう？などと自問自答しておりますが・・・・この何となく重苦しい重圧感やプレッシャーは、やはり金額の大きさが原因です。
もしかしたら１億以上もの借金を背負うかもと考えると、背筋がぞくぞくする感じで、どう表現していいのか分かりません。
度々、分散投資？集中投資？の議論がなされますが、このプレッシャーから開放させるためには、やはり分散投資が良いでしょう。でも、チャンスが大きく口を開いていると感じる時には、そこに全力投球で立ち向かって行く勇気が必要だと思います。
で、どうするの？ってことですが・・・とりあえず、全資産売却して全てキャッシュにし、準備を整えて置きます。
2007年04月15日 (日) | 編集 |
今日は、日曜日だったので二つ目の不動産屋さんを訪れることにしました。今度は、地域の大手不動産屋さんです。とりあえず、家の近所の営業所に行ってみました。
訪問の目的は、前回と同じく「今後の最良のパートナーを探すこと」ですので、大手不動産屋ということからイメージ的に同年代の営業マンと仲良くなれたらなぁって感じです。
私：「こんにちは。収益物件を探しているのですが・・・」
不動産屋（受付の女性）：「ハイ、少々お待ちください」
（・・・前回のおばちゃんとはエライ違い・・・）
不動産屋（ちょっと怖そうな高齢の男性）：「どのような物件をお探しですか？」
（・・・この時点で同年代の営業マンという目的は×となりました・・・）
私：「アパート１棟です」
不：「どの程度の物件？」
私：「○○万位を考えているんですが・・・・」
（・・・ちょっと待ってくださいと言って、建浅の物件を2つ持って来ました・・・）
私：「表面利回り8％と9％ですか・・・・ちょっと厳しいですよね〜」
不：「この程度の物件では10％を超えるものはあまり無いよ。これでも、例えば30年フルローンを金利2.5％で組んだ場合で計算すると、毎月○○万円の収入があるし、この地域の入居者も結構安定していると思うね〜。」
私：「そうですか・・・他にも物件がありますか？」
不：「他もあるけどね・・・。まず、貴方様がどの程度融資を受けられるか銀行に訪ねてみたら如何ですか？例えば、この物件を持ち込んで具体的に話してみるのが良いと思いますよ。」
私：「そうですね。ありがとうございました」
まあ、こんな感じでした。どうも話が一方的に進められて、完全に「かもがネギしょってやって来た！」って扱いでした。この2つの物件は、売主と不動産屋の強力な関係を感じとることが出来ました。表面利回り10％以上の物件なんて幾らでもありますもんね〜。しかも、金利2.5％の30年ローンで計算した収支計画を見せられてもね・・・・。
またまた、今回も「今後の最良のパートナーを探すこと」の目的は達成できませんでした。でも、「具体的な物件を持ち込んで金融機関と話をしてみては」っていうアドバイスは有難く頂戴いたします。
訪問の目的は、前回と同じく「今後の最良のパートナーを探すこと」ですので、大手不動産屋ということからイメージ的に同年代の営業マンと仲良くなれたらなぁって感じです。
私：「こんにちは。収益物件を探しているのですが・・・」
不動産屋（受付の女性）：「ハイ、少々お待ちください」
（・・・前回のおばちゃんとはエライ違い・・・）
不動産屋（ちょっと怖そうな高齢の男性）：「どのような物件をお探しですか？」
（・・・この時点で同年代の営業マンという目的は×となりました・・・）
私：「アパート１棟です」
不：「どの程度の物件？」
私：「○○万位を考えているんですが・・・・」
（・・・ちょっと待ってくださいと言って、建浅の物件を2つ持って来ました・・・）
私：「表面利回り8％と9％ですか・・・・ちょっと厳しいですよね〜」
不：「この程度の物件では10％を超えるものはあまり無いよ。これでも、例えば30年フルローンを金利2.5％で組んだ場合で計算すると、毎月○○万円の収入があるし、この地域の入居者も結構安定していると思うね〜。」
私：「そうですか・・・他にも物件がありますか？」
不：「他もあるけどね・・・。まず、貴方様がどの程度融資を受けられるか銀行に訪ねてみたら如何ですか？例えば、この物件を持ち込んで具体的に話してみるのが良いと思いますよ。」
私：「そうですね。ありがとうございました」
まあ、こんな感じでした。どうも話が一方的に進められて、完全に「かもがネギしょってやって来た！」って扱いでした。この2つの物件は、売主と不動産屋の強力な関係を感じとることが出来ました。表面利回り10％以上の物件なんて幾らでもありますもんね〜。しかも、金利2.5％の30年ローンで計算した収支計画を見せられてもね・・・・。
またまた、今回も「今後の最良のパートナーを探すこと」の目的は達成できませんでした。でも、「具体的な物件を持ち込んで金融機関と話をしてみては」っていうアドバイスは有難く頂戴いたします。
2007年04月09日 (月) | 編集 |
私のように資産が乏しい者が不動産を買おうとする場合、当然ながら“借金！”をしなければいけない訳です。
では、金融業者は、このような私に一体どの程度お金を貸してくれるのか？？？
それが分からないと、どの程度の不動産が買えるのか？？？も分からない訳で・・・早速、「労金」を訪ねてみました。「労金」を選んだ理由は、土・日にローン相談会を行っていると聞いたからです。
私：「こんにちは、ローンの相談に伺ったのですが・・・」
労：「アポを取って頂いている方ですか？」
私：「えっ！いえ・・・・」（アポ必要だったのかな？）
労：「分かりました。こちらへどうぞ」
労：「今日は、どのようなご相談ですか？」
私：「投資用の不動産を購入しようと思っているのですが、そのような場合に、お金を貸して頂くことが出来るのかを知りたくて・・・」
労：「！？・・なるほど・・・そのようなご用件ですね。少々お待ちください」
裏で、こそこそ上司らしき人と相談中・・・（5分程度）
労：「お待たせしました。私どもでは、基本的に事業用ローンは行っておりません。でも、もしお貸しする場合には、しっかりとした収支計画なんかも必要になります・・・・」
私：「それでは、具体的な物件の収支計画を持ってくれば良いのですね？」
労：「いや〜・・・基本的には・・・事業用ローンは扱っておりません」
私：「？？ホームページには不動産担保ローンってのがありましたが・・・」
労：「そうですか？私どもでは扱っておりませんが・・・」
私：「？？？それでは、使い道が自由な有担保フリーローンで貸して頂く事は出来るのですか？」
労：「私どもでは扱っておりません・・・」
私：「？？？ホームページに載ってましたけど・・・」
労：「そうですか？」
私：「？？？」
まあ・・・こんな感じでした。今、確認しても、このような各種ローンの記載はあるのですが・・。恐らく、上司と相談して「とりあえず貸さない」方針で決定していたのでしょう。その雰囲気が伝わってきましたので、丁寧にお礼を言って退散しました。
訪問した目的が、「いくら貸してくれるのか？」を知るためでしたので、その点では結果は０円と言うことでしたが、良い経験にはなりました。
まあ、焦らずじっくりと行きます。
では、金融業者は、このような私に一体どの程度お金を貸してくれるのか？？？
それが分からないと、どの程度の不動産が買えるのか？？？も分からない訳で・・・早速、「労金」を訪ねてみました。「労金」を選んだ理由は、土・日にローン相談会を行っていると聞いたからです。
私：「こんにちは、ローンの相談に伺ったのですが・・・」
労：「アポを取って頂いている方ですか？」
私：「えっ！いえ・・・・」（アポ必要だったのかな？）
労：「分かりました。こちらへどうぞ」
労：「今日は、どのようなご相談ですか？」
私：「投資用の不動産を購入しようと思っているのですが、そのような場合に、お金を貸して頂くことが出来るのかを知りたくて・・・」
労：「！？・・なるほど・・・そのようなご用件ですね。少々お待ちください」
裏で、こそこそ上司らしき人と相談中・・・（5分程度）
労：「お待たせしました。私どもでは、基本的に事業用ローンは行っておりません。でも、もしお貸しする場合には、しっかりとした収支計画なんかも必要になります・・・・」
私：「それでは、具体的な物件の収支計画を持ってくれば良いのですね？」
労：「いや〜・・・基本的には・・・事業用ローンは扱っておりません」
私：「？？ホームページには不動産担保ローンってのがありましたが・・・」
労：「そうですか？私どもでは扱っておりませんが・・・」
私：「？？？それでは、使い道が自由な有担保フリーローンで貸して頂く事は出来るのですか？」
労：「私どもでは扱っておりません・・・」
私：「？？？ホームページに載ってましたけど・・・」
労：「そうですか？」
私：「？？？」
まあ・・・こんな感じでした。今、確認しても、このような各種ローンの記載はあるのですが・・。恐らく、上司と相談して「とりあえず貸さない」方針で決定していたのでしょう。その雰囲気が伝わってきましたので、丁寧にお礼を言って退散しました。
訪問した目的が、「いくら貸してくれるのか？」を知るためでしたので、その点では結果は０円と言うことでしたが、良い経験にはなりました。
まあ、焦らずじっくりと行きます。
2007年04月04日 (水) | 編集 |
「金持ち父さん」を読んで以来、不動産投資が気になっています。関連本も読み始めていますが、何だかボンヤリとした感じです。まだ、全然イメージがわきません。
これまで、株、先物、為替など気になるものは、とりあえず“やってみよう”って感じで、すぐに行動に移してきましたが、さすがに不動産はちょっと慎重にならないと・・・・。
でも、行動しなきゃ始まらない！ということで、早速、勤務先近くの不動産屋を訪れてみました。
私：「こんにちは」
不動産屋（中年の女性）：「ふゎーい」（・・・食事中）
私：「あの・・投資用の物件を探しているのですが」
不：「誰が？」
私：「僕が」
不動産屋さん、ちょっとビックリした感じで・・・
不：「えっ・・・へえ〜すごいね。で、どんなの希望・・マンション１部屋？」
私：「いや〜できればアパート１棟」
不：「！？・・・・・」「あっっ、そう、へえ〜すごいね・・・・」
私：「この辺りは学生が多いですよね。部屋は満室の所が多いですか？」
不：「ダメだね。少子化で皆が有名大学に行くから、ここの学生さんは数が減ってるよ！」「部屋も、ちょっと古くなったら入居者は居ないね〜」
不：「最近では、アパート経営は儲からないよ。敷金全部返せ！って人が多いから、大家さんが退去後の補修費用を払っている状態さ」
私：「そうですか〜、ありがとうございました」
ま、こんな感じでした。物件資料も幾つか見せてもらいましたが、ん〜どれが良いのかさっぱり分かりませんでした。でも、色々と情報が聞けて良かったです。
とりあえず、今回の不動産屋さん訪問の目的は、
�，泙差堝阿靴討澆襪海�
�∈８紊虜芭匹離僉璽肇福爾鮹気垢海�
の２つでしたので、前者は○後者は×でしたね〜。まあ、もう少し勉強してから、また他の不動産屋さんをあたってみる事にします。
これまで、株、先物、為替など気になるものは、とりあえず“やってみよう”って感じで、すぐに行動に移してきましたが、さすがに不動産はちょっと慎重にならないと・・・・。
でも、行動しなきゃ始まらない！ということで、早速、勤務先近くの不動産屋を訪れてみました。
私：「こんにちは」
不動産屋（中年の女性）：「ふゎーい」（・・・食事中）
私：「あの・・投資用の物件を探しているのですが」
不：「誰が？」
私：「僕が」
不動産屋さん、ちょっとビックリした感じで・・・
不：「えっ・・・へえ〜すごいね。で、どんなの希望・・マンション１部屋？」
私：「いや〜できればアパート１棟」
不：「！？・・・・・」「あっっ、そう、へえ〜すごいね・・・・」
私：「この辺りは学生が多いですよね。部屋は満室の所が多いですか？」
不：「ダメだね。少子化で皆が有名大学に行くから、ここの学生さんは数が減ってるよ！」「部屋も、ちょっと古くなったら入居者は居ないね〜」
不：「最近では、アパート経営は儲からないよ。敷金全部返せ！って人が多いから、大家さんが退去後の補修費用を払っている状態さ」
私：「そうですか〜、ありがとうございました」
ま、こんな感じでした。物件資料も幾つか見せてもらいましたが、ん〜どれが良いのかさっぱり分かりませんでした。でも、色々と情報が聞けて良かったです。
とりあえず、今回の不動産屋さん訪問の目的は、
�，泙差堝阿靴討澆襪海�
�∈８紊虜芭匹離僉璽肇福爾鮹気垢海�
の２つでしたので、前者は○後者は×でしたね〜。まあ、もう少し勉強してから、また他の不動産屋さんをあたってみる事にします。
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