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 アーバンコーポレイション第1四半期決算発表
2006年08月09日 (水) | 編集 |
今日は、アーバンコーポレイションの19年3月期第1四半期決算発表がありました。

平成19年3月期の第1四半期の業績(単位:百万円)
     売上高 経常利益 当期純利益
1Q実績 14,772 7,713 4,348
中間予想 32,500  7,700  4,500
通期予想 116,000 43,000 25,000

今回の1Qでは、不動産流動化事業の物件売却が進んだため、利益に大きく貢献した結果、中間予想の利益計画を達成してしまいました。順調なようですね。

ただ、売上の計上時期によって、四半期毎の業績が大きく変わるだろう事から、中間決算も順調にいくかどうかは分からないですね。とりあえず、今回の1Qは順調だったって事がわかってホッとしました。

アーバンの決算をみる場合、やはり前期の期ずれ分を考慮する必要があるのでしょう。売上高130億円、純利益で72億円程度だと思うので、この分は中間決算以降に含まれるのだと思います。

ちなみに、通期予想希薄化後EPS108円で計算した場合の、現在の株価1,329円に対するPERは12.3倍となります。でも、期ずれが無かった場合のEPSは76.9円となったであろうから、現在の株価は、本来は、PER17.3倍程度で評価されていると考えるべきなのかもしれません。

最後に、まだまだ勉強不足&無知のためだと思うのですが、アーバンの決算書を見ても、内容が今ひとつ理解できません。今回の決算内容について、ご意見を頂きたいのですが・・・。
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コメント
この記事へのコメント
URBAN第1四半期決算
具体的に理解できない部分を書き込んでいただければ、私の判る範囲でお答えします。

たしかにURBANの決算資料は不親切ですね。

例えば通常他社が不動産ファンド事業として計上している収益、これは大きく分けて
①アセットマネジメントフィー
②サクセスフィー
③エクイティー収益
④その他
に分けられますが、URBANはアセットマネジメント収益として①と④の一部を、不動産
流動化事業収益として②③と④の一部を計上しているようです。またその内訳も不明です。


今回の第1四半期決算は個人的には好決算と考えています。会社の成長性があらためて
確認されたということで、機関や投信の買いが時間をかけてすこしづつ入ると期待して
います。

個人的に評価している部分は

①ストック型の収益源が順調に成長していること

 総合不動産企業を目指しているのだから当然ですが、当然のことを確実に実現している
 企業は割と少ないですよね。


②資産残高が順調に積み上がっていること

 事業原価に対して過去4割程度のバリューアップをしてきたURBAN が3400億の資産
 を取得済(オフバランス資産含む)、最近の不動産の値上がりが加わるとどれだけの収
 益を生むのか。

しかし、個人投資家の捕らえ方は色々でしょう、たとえば。

営業利益、経常利益の%を見て買いたくなる人も多いんでしょうね、前年同期比で
「2000%増!」とか言って。


流動化事業を理解せずに「こんな怪しい会社、まともな投資家は近づくべきではない」と
考える投資家も多いようです、「決算も身内で資産を転がして実体のない利益を計上して
いるのではないか」などと一部には反社会的な会社とまで言い切っているブログもあります。

ファンダメンタルで考えても、売上の計上時期によって、四半期毎の業績が大きく変わること
を無視して計算すると。第1四半期決算を単純に4倍して。

19年度3月期売上高  59,088百万円  四季報予測 113,000百万円
19年度3月期営業利益 32,160百万円  四季報予測  45,400百万円
19年度3月期経常利益 30,852百万円  四季報予測  43,000百万円
19年度3月期利益   17,392百万円   四季報予測  25,000百万円

どれも四季報予測を上回らないので、1Qでこれだと先が思いやられるという考え方もできます。


結局短期での値動きは判りません、動意付けば一気に上離れする可能性もあると考えますが、私は
長期投資ですので一切売買するつもりはありません。
売るときは不動産流動化セクター全体の成長性、その中でのURBANの優位性を信じられなくなるか、
バリエーションで説明出来ないほど割高になったときです。

もう5年超の保有で愛着もありますし・・・。いや、銘柄に惚れては判断が狂いますね。
2006/08/11(Fri) 00:43 | URL  | 鴨(かも) #-[ 編集]
鴨(かも)さん、こんばんは。

なんだか、無理やりコメントをさせたようで申し訳ありませんでした。前回の決算のゴタゴタと、最近の株価の低迷なども重なって、少し不安になっておりました。でも、5年超の保有とはすごいですね。見習いたいです。

ところで、この四半期決算の内容は、数字のうえでは、中間予想も達成して良い結果だったと思うのですが、通期で考えた場合、はたして順調に事業が展開されているのかどうか判断に迷いました。

今回の内容については、どのような物件を売却した結果なのか?物件の売却が集中したとあるが、2Qや3Qはそれ以上見込めないのか?などが気になりました。

不動産流動化事業については、オンバランス物件とオフバランス物件の振分け理由が良く分かりません。単純にSPCを経由するかどうかの違いと理解しているのですが、どの様な物件をオンバランスとし、オフバランスとするのかハッキリしているのですかね。開発型やバリューアップ型などの案件の違いで分けているのでしょうか?

などなど、不安や疑問が沸いてきましたが、要するに、まだ真剣に自分の保有銘柄を調査していないのだなぁとも思い、情けなくなりました。最近は、忙しい毎日で、なかなかじっくりと調べることもできませんが、まあ、焦らず頑張って行こうと思います。

鴨(かも)さんには、いつも助けて頂いて本当に感謝しております。私も、早く、自分の保有する銘柄に自信が持てるよう頑張っていきます。今回も、ありがとうございました。
2006/08/11(Fri) 23:23 | URL  | manuw #-[ 編集]
こんばんわ鴨(かも)です、里帰り(墓参り)してまして返答が遅くなりもうしわけありません。


>どのような物件を売却した結果なのか?

売却物件(価格)については公表されていません。私は日経不動産マーケット情報や各不動産投資法人(REIT)のディスクロージャー資料等から一部について把握しているつもりですが、それも確かなものではありません。買い手がSPCや私募ファンドであればお手上げですし、仮に買い手側から情報がでても売り手はURBANではなくSPC名で公開されていたりします。


>通期で考えた場合、はたして順調に事業が展開されているのかどうか。
>2Qや3Qはそれ以上見込めないのか?

売却が想定より早まったという事は、引合が強いという事と考えて良いと思います。当然条件についても計画線より有利に売却できたものと考えます。
引合が強いのであれば、当初計画以上の売却は難しいことではなく1Qは通期増額含みと考えられます。あとは会社の考え次第でしょう。
では会社の意思はどうなのかという事ですが、URBANとしては当面保有資産を積み上げていってアセットマネジメントフィーを安定収益源にしたいと考えているようですので、取得を上回る売却は考えづらいです、したがって売却上積みは資産取得の状況しだいの面もあります。(これについてはIRから、「URBANが得意とする開発型の物件は競合が少なく、結果資産取得も順調にいっています。」との趣旨の回答を得ています。)
また前期の期ずれ分の影響で今のままの計画では来期減益となります。これを回避する為、期末近辺での売却は来期に回したいと考えているかもしれません。株主総会で房園社長は「来期も当然増益になるように考えている」と発言されていましたし。


>オンバランス物件とオフバランス物件の振分け理由が良く分かりません。

厳密に振り分けているわけではなさそうですが、小型の物件(概ね50億円以下)をオンバランス、大型物件(概ね50億円以上)をオフバランスとしているようです。SPCを組むにも経費や時間が掛かりますので採算を考えると小型の物件がオンバランスとなるのは自然なことです。
売主が売却を急いでいる場合や他社と競合前に取得する為に、大型物件でもオンバランス物件としたり、一旦オンバランスとして取得後SPC(を組成して)に売却オフバランスにしたりすることもあるようです。


>5年超の保有とはすごいですね。見習いたいです。

いいえ運が良かっただけで投資家としては失格です、一時は購入価格(2200円)から1/6になり精神的に辛かったです、1000円でナンピンしてその後100円下がるたびに買い増して(当然他を処分して)、資産は激減ポートフォリオはズタズタになり、500円を割ったときには持ち株はURBANのみになっていました。
今から考えると正気の沙汰ではないですね、二度とこんな事はしません。


取り急ぎ返答のみで失礼します。
2006/08/16(Wed) 00:02 | URL  | 鴨(かも) #-[ 編集]
鴨(かも)さん、こんばんは。

わざわざ、お忙しい中、私の疑問に答えて頂き本当にありがとうございます。鴨(かも)さんのお人柄に感銘致します。
やはり、売却物件については、把握が難しいのですね。でも、日経不動産マーケット情報でいくらかチェックできるんですね。まず、ここから頑張ってみます。
今後の事業展開についても、1Qの内容から「引合が強い」とも判断できるんですね、なるほど・・・。
オン・オフバランスの件についても、納得できました。
でも、やっぱり、この業態を細かなところまで把握することは難しいかもしれませんね。やはり出てきた数字で判断せざるを得ないのかも・・・。

最後に、鴨(かも)さんも苦労されてた時期があったんですね。でも、その苦労のおかげで今の成功があるのでしょう。全てが勉強になります。ありがとうございました。
2006/08/16(Wed) 22:16 | URL  | manuw #-[ 編集]
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